Tilstandsgrader forklart
Tilstandsgraden er den enkeltopplysningen folk flest henger seg opp i når de leser en tilstandsrapport — og med god grunn. Den avgjør hva en kjøper reagerer på, hva et prisavslag bygger på, og hva du selv bør ta tak i først.
- TG0Ingen avvik
- TG1Mindre avvik eller normal slitasje
- TG2Vesentlig avvik — tiltak i nær framtid
- TG3Stort avvik — utbedring straks
- TGIUIkke undersøkt
TG0Ingen avvik
Bygningsdelen er tilnærmet ny, uten tegn til slitasje, og utførelsen er dokumentert faglig god. I praksis er TG0 forbeholdt deler som er under fem år gamle og har dokumentasjon i orden. Mangler dokumentasjonen, blir det TG1 selv om alt ser nytt ut.
TG1Mindre avvik eller normal slitasje
Delen fungerer som den skal, men bærer preg av bruk. Dette er den vanligste graden i et velholdt hus, og den utløser normalt ingen tiltak.
TG2Vesentlig avvik — tiltak i nær framtid
Her ligger tyngdepunktet i de fleste tilstandsrapporter, og det er TG2 som oftest utløser diskusjon i en bolighandel. Graden settes enten fordi noe er observert, eller fordi delen er gammel nok til at det er grunn til å varsle. Forskriften krever at årsak og konsekvens forklares for hver eneste TG2.
TG3Stort avvik — utbedring straks
Kraftige symptomer eller påvist funksjonssvikt. Ved TG3 krever forskriften i tillegg et sjablonmessig kostnadsanslag for utbedringen. TG3 skal aldri settes på alder alene — det må foreligge symptomer.
TGIUIkke undersøkt
Brukes bare unntaksvis, og må begrunnes. Den bygningssakkyndige skal opplyse hva som ikke ble undersøkt, hvorfor, og hvilken risiko det innebærer.
Når gir alder alene TG2?
Dette overrasker mange: en bygningsdel kan få TG2 uten at noe er observert. Forskriften sier uttrykkelig at graden kan settes «når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen». Et 40 år gammelt undertak får derfor TG2 selv om taket ikke lekker — nettopp fordi det er dyrt å oppdage svikten når den kommer.
Regelen har to viktige begrensninger. Alder gir aldri TG3, som krever symptomer. Og for synlige bygningsdeler er alder i seg selv ikke nok — der må det også være noe å se.
Det som endret seg 1. januar 2026
Forskriften ble endret med virkning fra 2026, og tre av endringene merkes godt i en rapport. Rekkverkets høyde og åpninger får ikke lenger tilstandsgrad — men rekkverkets tilstand gjør det fortsatt. Det elektriske anlegget får ikke tilstandsgrad i det hele tatt. Det samme gjelder lovlighetsmangler og brannforhold. For alle tre skal konsekvensen i stedet forklares i tekst.
Samtidig forsvant P-rom og S-rom fra arealoppgivelsen. Arealer måles nå etter NS 3940:2023 og oppgis som BRA-i, BRA-e og BRA-b.
Hva Takstweb kan og ikke kan si
Vi bruker de samme gradene og de samme kriteriene, men vi er ikke på stedet. Der forskriften krever hulltaking eller fuktmåling — våtrom og rom under terreng — kan vi ikke frikjenne noe. Et bad vi ikke har boret i, får ikke TG0 hos oss uansett hvor nytt det er. Det er ikke forsiktighet for syns skyld: en oversett fuktskade koster langt mer enn et unødvendig varsel.